2022年如何看酒店投资市场

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2022年2月17日，第一期深海汇创始会议在深圳成功举办，会议聚集深圳领先的酒店及资产投资管理的创始人，共计13人，成员深度扎根投资时间平均6年以上，总计投资管理资产约120多万方，累积投资金额约50亿，涉及综合产业园、写字楼、商业、酒店等优质业态，并将持续进行专业、深度的投资。

第一次联盟会议中，提及最多的关键词是“专业化”和“机构化”。大家均表示，综合资产投融建管退的过程越来越复杂，所需要的专业性越来越高，亟需在资产、资金、管理等各方面提高人员的专业性，并形成有效的协同机制，共同提升投资效率、降低投资成本和投资风险，这也是深海汇未来努力的方向。

本篇文章将总结并分享会议期间以产业园区、写字楼和优质物业等资产为代表的资产持有者，对投资的经验和观点。

深圳青创智园集团股份有限公司集团董事长蔡怀龙介绍，专注园区投资的他，经过20多年的发展目前持有运营4个产业综合园区，总建筑面积达45万平方米，总占地面积超17万平方米，园区总人数超2万人，入驻企业及商业达1000余家。

随着市场的变化，蔡怀龙的商业模式也在不断变化，从早期的纯实业投资到中期整合市场营销管理，再到近期逐渐开始的产业孵化，而这一切的变化主要在于他意识到现在的商业产业更需要专业的规划运营。

并且定位上也从单纯的投资，转为区域内园区运营品牌开发商，从单一的物业板块开始延伸到多业态板块，其中自创酒店品牌Amigo酒店，也是为了更好的服务园区企业，在酒店业的尝试。

深圳市中康源实业集团有限公司/深圳市前海善缘资本合伙企业董事长吴灏斌，他主要从事股权投资，近几年投资了多个物业项目。

在疫情以前，物业管理做得很好，可以按时收租；但是疫情以后，物业收租比较困难。这个现象引发了他很多的思考以及转变。

吴灏斌便开始关注并寻找其它投资市场，其中，酒店和公寓也是其关注领域。

但是考察和对接一段时间后，发现很多东西和他想象的有很大差距。比如，他在公寓项目和电竞酒店做的尝试和试探，但由于对公寓行业的专业知识有所欠缺，回报周期也会延长；而从金融投资看电竞酒店的产品模式，对接了十多家品牌后，能打动他的产品很少。

深圳市不良资产处置协会副秘书长、企业纾困中心主任张国栋表示，受疫情的影响，相对之前，不良资产市场活跃度更高。

在这样的市场背景下，会有很多价格抄底的好项目。比如，他近两年处理部分不良资产项目有：

1.某家上市公司以7亿的价格收购了1栋2万方的写字楼项目，从谈判到签合同仅用了2个月的时间。

2.某香港公司在内地股买的12万方物业，从早期的报价35亿到最终以12亿成交。

但这样的好项目一般属于两种企业，一种是资金实力雄厚的企业，另外一种就是具备多产业板块的企业。因为多产业板块企业具备行业经验，对物业项目的投资预判会更准确、更专业，会知道物业适合做什么项目，以及投资回报周期。

华桓文化创意（深圳）有限公司/深圳市恒怡丰建材贸易有限公司董事长叶权开，目前深圳的一家综合产业园区是由早前的厂房升级改造而成，因此他对商业旧改项目也有一些经验。

比如，其公司在经营产业园区项目之前，从事过房地产项目和政府合作医疗项目，但是，由于国家政策的变动，项目最终不得不终止；在2015年之后，通过租赁5000亩的物业项目又开始投资文旅项目，但因为市场跟踪不及时，项目也停止了运营。

叶权开表示希望通过分享这些相对失败的经验，让大家都意识到，园区项目具有多元化的特点，市场抗风险的能力更强。但也需要对各个业态进行详细的了解，并且需要专业，这样才能避免在投资中走弯路。

关于未来，深圳青创智园集团股份有限公司集团董事长蔡怀龙表示，其团队接下来的核心工作是通过园区的平台赋能园区企业，提升园区商业价值，园区已经正在准备启动数字化管理。

目前，蔡怀龙正在经营的4个产业园区共有1100家企业入驻。公司也投资了园区内的4家企业，涉及机器人储能和数字化管理等。目前在做的酒店品牌也希望今后将其植入到产业园区，做一个闭环。

对于深海汇未来的展望和资源互通，他希望：

①为园区导入数智化企业，在园区成立电商产业园；

②资源整合，异业合作，为产业园区的商铺赋能；

③大家一起多维度的研究经营性问题，寻求解决方案。

除了园区的搭建外，园区+投资+服务的整体运营模式，和当地村民的混改、资产模型的搭建、对内的投资和服务，都是蔡怀龙公司的优势，可以为深海汇输送稳定的资源。

深圳市中康源实业集团有限公司/深圳市前海善缘资本合伙企业董事长吴灏斌分享关于未来对物业项目和酒店行业的看法。

第一，关于连锁化。现在的消费者都注重体验感，企业旧的运营观念和理念已经跟不上时代，这必定会刺激各个行业产生大量的连锁品牌；同时，下沉市场的连锁加盟需求也会更大，这样的变化一样发生在酒店行业；当下他在寻找能够做连锁加盟的商业团队，并进行股权投资。

第二，在资产板块，他觉得市场发生了巨大的变化，二线以下城市的物业不仅价格不便宜，商业价值也不大，因此不建议接手。

第三，结合自己早前在其它领域的投资经历，他建议投资人在接触新的热门领域时，需要更理性的思考、更专业的操作知识以及强大的团队，这样可以降低投资风险。

鉴于自己早前在不良资产领域的投资经历，他希望在深海汇获得更多关于不良资产的专业知识，以及物业项目的成交技巧和运营技巧。

深圳市不良资产处置协会副秘书长、企业纾困中心主任张国栋希望通过深海汇，搭建一个全国性的不良资产处置平台。

同时，他可以为深海汇成员提供优质低价的物业项目，希望在资产重组方面，和大家沟通交流和学习。

华桓文化创意（深圳）有限公司/深圳市恒怡丰建材贸易有限公司董事长叶权开希望今后在金融和市场融资上和深海汇成员交流学习。

关于酒店的未来走势，叶权开表示酒店投资收益稳定，但是由于自己对该行业的不了解，目前仍持观望的态度。

但是自己的家族式企业，项目众多，缺少专业的运营和管理公司，为此也希望可以交流学习资产管理的知识。

后期深海汇联盟将会有更多深度洞察案例，欢迎志同道合的您一起参与并推动资产新升级。