酒店托管回报率导向下的酒店投资！  

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本文中涉及的酒店投资仅限于“拿地、开发、委托运营”逻辑下的中高端酒店，暂不涉及租赁物业进行经营的模式。

其实“酒店类资产回报率低”的现象其实只有不到20年的历史。在改革开放初期酒店类资产的投资回报周期普遍低于三年，有些甚至只有一年半。造成现在酒店资产困境的原因主要有三个：

酒店运营利润下滑。人工成本和能源成本的大幅提升降低了酒店类资产的盈利能力；加上政府的“隐形定价权”限制了酒店收入上限，市场供应量盲目放量，使得经营利润剧烈下滑。

酒店投资成本大幅提升。主要源自地价的大幅提高，以及政府和开发商片面追求“豪华”导致投资成本飙升。

酒店投资的盲目性。大量的酒店资产是作为城市基础设施或社区配套的一部分，很少有酒店开发商/投资商真正关注单体酒店类资产的盈利能力评估，投资决策中“业主账”缺位，导致酒店管理公司实际掌握了酒店投资的话语权，造成了大量冗余投资和浪费。

所以站在资管角度来看，单体酒店投资破局的关键在于：提高酒店运营效率、降低投资成本、提高资产投资效率。其中酒店管理公司和咨询公司在提高酒店运营效率方面也已经形成了相对成熟的解决方案和套路，很多业主也进行了很多有益的尝试，在本文中不再赘述。降低投资成本这部分可能是最直观且可以通过系统化的成本管理体系进行显著提升的.而提高资产投资效率是最容易被忽略的部分，简单来说就是从酒店项目投资可研阶段如何正确的选择“投资回报率最大化”或“坪效最大化”的投资方案，本文将针对这一点进行展开论述。

酒店客房数应该怎么定？

传统投资商/开发商逻辑里大概有两个思路。一个思路是按照规划要求和建筑形态进行强排，最多再参照市场上已有的酒店规模区间来确定。另一个思路是聘请所谓的顾问公司或酒店管理公司来确定，在项目上应该放一个什么档次和品牌的酒店，按照市场经验给出相应的客房区间，在这个区间里寻找最优方案再用来指导投资和设计。

前者的问题在于基本脱离了市场，后者的问题在于酒店管理公司和脱胎于酒店管理公司的顾问的意见前提是“我需要一个什么样什么规模的酒店能够最大化酒店收入或运营利润”而不是“做一个什么规模的酒店能够最大化投资人的回报率” 。

上图横轴单位应为日历天，简明起见以月份标注。它反映的是每天有多少人愿意或者可能选择入住本酒店。如果规划客房数量N太多（如N1所示）则酒店常年出现部分客房空置，运营不经济；如果规划客房数量太少（如N3所示），则有大量的市场机会被浪费，不能达到利润最大化；而相对适中的客房规模（如N2所示）可以在有效控制空置率的同时可以将利润最大化。

这套逻辑的边界是“边际毛利为零”。也就是说，只要每增加一间客房，其年化运营收入扣除其年化的运营成本大于等于零，那么对运营都是有利；但对于投资人/业主来说，每多一间房意味着少则几十万多则数百万元人民币的投资。其中“运营毛利大于零但低于要求回报率”的客房本质上都是“冗余低效客房”或者说“投资浪费”。所以运营利益最大化的选择可能是N2，而投资回报率最大化的选择可能是N3。

那么站在资管角度应该怎么看这个投资决策逻辑呢？

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要点一：保持一定的稀缺性

让我们回到经济学最简单的供需理论原理来审视这个模型。假如市场上只有你一家酒店，你拥有n间客房，而今天有N个客人要入住。那么可能出现三种情况：

1.n<N

简单来说，你的客房不够住。那么只有最有出价能力的n个人才能入住。

2.n=N

所有的人正好住得下，为了避免空房带来的损失，可能最后那个最没有出价能力的人，只要能给得起最基本的维持费用你也会允许他入住。而且在这种情况下，有额外支付能力的人（能出高价的人）也不会给出溢价了。

3.n>N

太糟糕了，你出现了空房！虽然这并没有给你造成直接的经济损失，但是空置造成的机会成本损失永远也赚不回来了！

站在酒店投资者角度上，最有利的策略是选择n<N，满房不说，还可能赚到因为稀缺带来的溢价。保持稀缺地位是个很关键的策略。但不能一味的减少客房数，因为基本的运营成本需要一定的规模进行分摊才可能出现利润。

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要点二：客房总收入的秘密

如果你的酒店有n间客房，每间客房的房价是p。那么当n越大，则p的平均值会越低。因为客人们的支付能力是具有差异的。当n很小的时候，房价是由所有的客人竞价决定的；当n很大的时候，房价就开始由第n个客人的支付能力决定了，而这个支付能力将伴随n的进一步增大而降低，也就是p会越来越低，甚至之前有额外支付能力的客人也不会支付溢价。

理解了这个模型之后，如果把所有的p求和也就是酒店的客房收入I：

I = Σ p(n)

则 I 的曲线如下图所示：

这条曲线反映客房数越多，对于客房总收入的贡献会越来越小，也就是说盲目追求酒店规模是很低效的。也可以理解为“高房价、高入住率、高客房数量”不可兼得。

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要点三：客房的经营利润和资产回报率

酒店随着客房数n的增加，运营总成本虽然在增高，但平均的运营成本在不断降低。因为增加一间客房所需提供的最大运营成本就是人工成本，而多打扫维持一间客房的成本其实并不高；反而是在客房数很少的时候，每间房分摊的运营成本极为高昂。

如果把上面的收入I和运营成本C的曲线相减会得到一个非常有意思的图形。它在一定程度上揭示了酒店行业的真相。

在不考虑固定资产投资、只考虑酒店经营利润的情况下，酒店经营利润其实是随着酒店客房数n的增加开始收窄的，主要原因是前面提到的边际收入递减在起作用。而因为酒店运营商的基本管理费收入与酒店运营总收入挂钩，所以运营商会大力推荐业主增加客房数量，尽可能的增加酒店总收入，但代价就是经营成本高而利润较低。这就是前面提到的：

这套逻辑的边界是“边际毛利为零”。也就是说，只要每增加一间客房，其年化运营收入扣除其年化的运营成本大于等于零，那么对运营都是有利且可取的；但对于投资人/业主来说，每多一间房意味着少则几十万多则数百万元人民币的投资。其中“运营毛利大于零但低于要求回报率”的客房本质上都是“冗余低效客房”或者说“投资浪费”。

如果对酒店客房部门总收入与客房数量进行相关性分析会有个很有趣的结论。下图中横轴是客房数，纵轴是客房的年总收入。最高的蓝色虚线是可以达到的最好业绩，最下的灰色曲线是最悲观的业绩，而橙色是市场上一般水平的运营能力能够达到的业绩。以上数据都做过一些修正和优化，实际上市场上真正运营能力出众的酒店的客房部门收入甚至可能会大幅高于图标中的蓝色曲线。

一般来说，客房部门的总收入上限约为1.0-1.1亿人民币，客房部门总收入最高的规模在200±50间。其中100-150间这个区间是增长曲线中最陡峭也是增长最快的区间；超过150间后，增速开始放缓；超过300间，客房收入基本稳定走平，主要原因是在之前提到的边际收入递减在起作用，高房价和高入住率往往不可兼得。

所以有理由相信，在100-200间规模的酒店（特别是有充分溢价能力的高端酒店）是对业主最有价值的；而300-500间的规模的酒店，对于酒店运营管理公司来说是最为稳妥的（经营的灵活度和容错能力更强）。

在以上结论的基础上，考虑到运营成本的规模效应，并平衡业主的投资总额和整体策略，在二线以上城市，把酒店客房数控制在200±50的区间甚至更少一点是对业主有利的；极端情况下可以压缩到150间左右的规模。

这为提升酒店资产的坪效提供了一种新的思路。

一方面，对于存在冗余投资的酒店，可能意味着关闭50-100间客房或者低坪效空间后其总收入/经营利润不变，那么对节省出来的空间改造并进行多样化运营是新的利润增长点。

另一方面，伴随着城市经济发展，酒店可能会出现客房不足的现象，适当的将一些公共空间改造为客房也可以提升坪效。未来资管协会的各位专家也会探讨关于这方面的话题。