选址对投资酒店有多重要？

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酒店选址选的是经营上限。

选址对投资酒店有多重要？

秋果酒店创始人刘伟曾公开表示，他投资第一家酒店时，仅仅是因为位置好。虽然租金不便宜，但就是感觉能赚钱，结果不到3年就回本了。刘伟坦言，从那之后，他就深深地意识到，只要是位置好，市场就一定会给投资人回报。

然而，优质物业十分稀缺。之前就有酒店投资人称，他曾看过近十个物业项目，仅有一处有把酒店开成功的可能。

关于选址，甚至在很多酒店开发者中间还流传着“七分靠选址，三分靠经营”、“选品定天下，选址定生死”等黄金定律一说。当前的市场环境下，酒店选址要看哪些方面？背后又有哪些商业逻辑？

选址至少看破两层“窗户纸”

以往，连锁经营行业选址都会采用一个“笨方法”：店前数人数、晚上数灯数。也就是说，白天测试10分钟人流量，晚上数周边业态、住宅的亮灯数，以此来估算一家店能开起来的可能性。

但在现实的选址过程中，投资人很容易按照自身的理解做判断。

不久前，有酒店投资人向《酒管财经》讲过他投资酒店的一段经历，同样是因为选址，让他的回本周期延长了近2年时间。

2018年，张强（化名）打算做酒店生意，最终他看上了一处位于十字路口的老物业。3公里内有医院、有写字楼，店前有10多个停车位，旁边的连锁超市客流量不断，而且店前不远处还规划有地铁站点，在他看来这是个相对不错的位置，适合开一家快捷酒店。

敲定品牌与装修之后，不到一年时间酒店开张，营业状况好于预期，平日出租率维持在80%上下，周末出租率可达到95%以上。

开店1年后，张强得知，酒店所在的位置要修地铁站，随即店前拉起了铁皮围挡。

张强称，从长远来看，地铁站意味着更大的人流量，现实是如果站在路对面酒店的门头被挡住了多半，停车位也被划为施工区域。

随之即来的问题是，嘈杂的钢筋混凝土噪音，多次遭到顾客的抱怨。

酒店生意不同于旁边的超市，顾客卖完就走，对环境没有太高的要求。

虽然张强也进行了一些入口提示改造，但生意状况很快滑落，如果等地铁建成，起码需要一年半时间。

“此后就出现了疫情，酒店经营状况一直未能恢复，已经在往里贴补费用，今年开始作为隔离酒店来使用。”张强称。

事实上，张强的选址并非全是硬伤，在物业合适的基础上，可能还要再往下看一层，是否还有另外的不可抗力因素。

也就是说，开店选好址的关键点是，不仅要看物业的正当时，还要看未来的潜在竞争与经营的可能。

其实关于选址，各酒店集团都有一套自己选址心法，只有做足了选址的基本动作，酒店才有后续盈利的可能。

酒店竞争力，选址占一半

关于酒店选址，《酒管财经》询问了多个酒管集团的专业人士，经过总结将从物业选址的4个维度、商圈流量判断的3个时空，物业配套这3个层面来解析如何进行酒店选址。

物业选择的4个维度

第一个维度：选择城市

疫情前，国内的大中城市或百强县是酒店集团争抢的对象。而在疫情时代，特别是在当下一些以旅游为主的城市，人口较少或者是骤减的城市应当谨慎选择。

有酒店开发人员认为，这些地区之所以慎重投资，可能存在人口流入越来越差，或者是受疫情的干扰特别严重。

另外，选择投资地，不仅要研究这个城市框架的发展趋势（城市不断建设，发展重心可能偏移）。可以留意几个方面：

·新城

·高速路口

·高铁站

这三个地方都是城市发展具有方向性的选择，或者布局未来发展。

第二个维度：选择商圈

商圈的流量就决定了酒店的流量，另外商圈又决定了这个酒店的客源定位，以及后续的定价及服务。

另外，商圈的业态决定了酒店的档次，周边住宅的卖价在本地区处于什么水平，周边有没有类似万达、新华联、华润、肯德基等商业配套。住宅偏高的区域相对应商业配套也完善，消费的能力也相对较高，住宅偏低的区域消费能力一般，配套的业态也一般。

第三个维度：金角银边作为优选

金角即十字路口四个角的门店，这种位置门店的曝光量大，同时也具备较好的流量转化。而银边则次于金角，主要是在金角位四周的街道上。

具体来讲，门店位置最好位于核心客源行为目的地行车的右上方。

第四个维度：高层建筑优于多层，多层优于低层

建筑物越高越挺拔，能彰显酒店的气势，酒店的层次越高，定位就会越高端，层数越低的酒店大多周围业态混乱，所以总原则是多层建筑优于低层建筑。

除了上述四个维度以外，弘峰酒店集团董事总经理张保生介绍，投资人在选址前，还要了解到周边是否有新规划的建筑，新建筑是否适合做酒店，能开多少个店，因为它会造成客源节流，势必要估算一下未来的打法。他把这个打法叫核心地段空心化。

具体来说就是，当一家酒店位置较好有吸客的优势，竞品就有可能在酒店的上客途经的关键的点设置一个门店进行截留，即造成门店空心化，客人可能被截留一半。除非竞品是行为目的地的酒店（比如地标酒店），这就另作别论。

分析酒店及所在商圈的“三个时空流量”

酒店物业所处位置在不同时间段的流量是不一样的，这就需要分析不同时段的淡旺季。

投资人可根据同业或同一级别酒店，根据周边的产业功能、交通环境、业态等来进行分析。

所谓“三个时空流量”，首先是每个月的流量，比如像郑州一类的新一线城市，春节期间城区人口大幅回落。还有一些高校周边的酒店，在寒暑假期间，也可能有明显的客流量下滑。

其次，是要分析一周当中的波峰跟波谷。

据酒店同行介绍，早前洛阳栾川景区有一个酒店物业，从租金到位置都没问题，当测算完一周的流量后发现，多天客流量不太理想，投入产出不成正比。

最后，不同酒店位置，它周边业态的不同，导致白天的流量和晚上的流量是不一样。投资人可能白天去看的时候周边目标人群流量很好，而到晚上8:00以后，基本没有上客。

按照城市功能及业态类型来看，具体到一天时间的上客分布：

· 白天上客大体上有：行政机构、金融中心、会展中心、车站、码头、医院、写字楼、商超大型的工业区、生产区、商业中心、风景旅游区等；

· 夜间上客大体上有：大型酒吧街、大型餐饮夜市、旅游风情街、娱乐场所、电影院、车站、码头等。

物业配套齐，投资省成本

物业配套分为两块，一块是基础配套，一块是后台的配套。

酒店经营的基础配套：

基础配套由外及内来看，首先是停车位，酒店没有停车位是一大硬伤。

一般来说，停车位数量最好是床位量的50%，当然在30%以下，就要评估一下，是否周边能让顾客停车。

第二个门头招牌，广告招牌的位置及大小决定了酒店获客成本的高低。

在广告咨询行业，好招牌的定义一般是“字要大，灯要亮”，也就是门头尽量要宽，要有足够多的空间预留给招牌的位置。

但国内外一些高端酒店，可能在招牌上走的是极简风或小门牌，这类靠品牌赋能的酒店不适合上述做法。

第三是需要有一个配套的酒店大堂，根据酒店定位，酒店大堂越漂亮，获客的成本就越低，平均房价也就越高。

第四，酒店的外立面是否破旧和门窗隔音效果如何？有些老店改造，老店改造真正的价值在于它的地段、租金，房屋结构会比较适合，但是它的外立面、门窗一般都会出现问题，可能需要翻新，这也是增加开店成本的一项。

第五，是否有酒店专用的电梯？没有专用的电梯，就意味着酒店的价格档次上不去。有的酒店和写字楼共用，一同乘坐电梯有办公的白领、上培训班的孩子，体验很差。

第六，是否有消防设施、消防通道？有些消防通道不合格，在楼梯后重新架设消防设施，费用可能需要数十万元，关键是有些地方它就没有地方增加消防通道，这类物业具有致命伤。

第七，酒店的供配电系统，供配电系统作为建筑电气系统的主要部分，其设计的合理性直接影响到建筑电气设备的投资、运行及管理。

有酒店同行介绍，他曾投资过一家酒店，当时物业仅配备了350千瓦的变压器，由于酒店的规格是四星级，空间面积有1万多平方，350千瓦显然是不够，后续又增设了变压器及双回路，仅电路改造一项就花费了近300万元。

第八，酒店排污通道排污量是否合适？是否需要给排水管道的改造。

第九，是否有专门的排气井？有些酒店没有专用的排气井，平层排气就会出现臭味，若通过技术方式来进行改造影响投资的成本。

酒店后台配套：

比如酒店物业有没有规划仓库、公共卫生间、洗涤间等，甚至还有员工的自助餐厅，另外还包括是否有放置热水设备、中央空调，弱电机房的空余位置。

早前有过一个酒店遭投诉案例就是，没有空调、热水放置位置，酒店直接架设到房顶造成了共振噪音。

最后一项是关于租金。

业内有句话，酒店挣不挣钱还要看租金，好位置可能租金高，反之，不好的位置看似便宜，但是没流量。

一般来讲，酒店租金最好不要超过营业额的30%，超过这个数字，既定的投资回报很难实现。

另外，在当下这个阶段，投资人与物业签合同之前，最好双方商议签署有静默管理或封控期间免租，降低因不确定性因素造成的营业重压及风险。