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如何控制好高星级酒店的投资目标成本？

时间：2024-04-29 10:05:06

来源：NorthStar酒店管理顾问公司侵删

Hello，大家好，今天回复酒店业主的一个问题，如何控制好高星级酒店的投资目标成本？

高星级酒店项目投资额高、开发周期长，在进行酒店投资时，如何合理控制好酒店投资目标成本估算是关键问题。

图片来源：锦囊泛娱酒店

一、做好酒店项目定位

首先，进行市场调研、定位先行是非常关键的一步。在决定投资酒店前，通过对竞争酒店市场的研究和地块等分析，需要确定以下几个问题：打算开发什么类型的酒店，四星还是五星，酒店规模多大、什么档次，应建什么样的设施和设施搭配组合是最合理的开发，投资目标成本多少是合理的，投资回报是否符合预期。其中的投资目标成本测算就是一项重要工作。

图片来源：锦囊泛娱酒店

二、酒店投资目标成本包含的主要内容

（一）土地成本

（二）前期费用

前期费用中，项目设计费、政府部门收费、工程监理费用、市政基础设施配套建设费占比较高。

（三）主体建筑工程费

（四）主体安装工程费

（五）主体装修工程费

（六）基础设施费

（七）景观绿化工程费

（八）公共配套设施费

以上第三至八项为建造成本。

（九）开发间接费（含开办费及开业OS&E采购费等）

（十）不可预见费

以上第一至十项为开发成本。

（十一）期间费（含管理费、财务费用等）

图片来源：锦囊泛娱酒店

三、需要关注的问题

根据我们参与多家国际品牌酒店筹建的经验，以下是针对酒店工程筹建成本控制的建议，有几个关注点：

（一）高度重视酒店设计

一般来说，对于工程项目的成功实施，酒店业主对设计的控制是至关重要的。这一阶段不仅仅是简单的选择一种风格或外观，更是对整个项目成本控制的关键。

设计阶段的决策将直接影响到后续的施工成本、材料选择、工期等多个方面，因此，业主在这一阶段对设计的把控力度很重要。

（二）制定清晰的目标成本预算，审核和优化施工图方案

目标成本预算作为项目成本控制的基础，为项目的经济分析和决策提供了依据。一个详细的目标成本预算不仅包括了项目各项费用的预估，还涉及到了工程、材料、设备等资源的合理配置。只有制定了合理的预算，才能有效控制项目的成本，避免资金浪费和损失。

施工方案预先控制同样对于造价控制至关重要。一个科学的施工图方案不仅要考虑到项目的施工难度、技术要求、工期等因素，还要充分考虑到成本控制的要求。通过优化施工方案，可以在保证工程质量的前提下，降低施工成本，提高施工效率。

（三）控制好酒店主体安装工程费用

在投资目标成本中，主体安装工程费容易超预算，主要原因可能会有：

一是强电工程：例如实际招标中，如果选用进口品牌高压发动机，会比普通发动机增加费用。

二是空调采用冷暖系统。这个具体要看在哪个城市，如果是在热带城市，则没有必要使用冷暖系统。

三是一些灯具选用进口品牌，也会比普通品牌增加费用。

四是弱电工程中，如果增加过于复杂的智能化集成管理系统、核心网络交换机及程控交换机等配置，也会增加相应的费用。

五是酒店一些必备系统（客房控制、会议、背景音乐、酒店管理软件等等）的品牌和档次提高，也会增加费用。

六是因功能要求不清晰而致使设计图纸深度不足，从而在合同实施过程中增加各类变更也会增加预算。

（四）控制好酒店装修费用

另外，在进行酒店投资目标成本估算时，还需要考虑装修投入。酒店的装修风格和家具配置直接影响到吸引客人和提升服务质量，因此需要合理评估装修投入的费用，并根据目标市场定位进行调整。

室内装修成本（包括软、硬装、艺术品）需要测算好客房、大堂区域、餐厅、宴会、会议、健身娱乐区、电梯厅、走廊等区域的装修成本。

（五）实行动态控制

动态控制是指对建设工程项目在实施的过程中在时间和空间上的主客观变化而进行项目管理的基本方法论。在项目的实施过程中必须随着项目情况的变化进行项目目标成本的动态控制。

（六）做好施工现场管理监督工作

施工过程的监控（包括进度和质量控制），在工地现场特别还要控制施工方案、图纸的修改及施工联系单的数量，同时还要避免工程拖延等。

总的来说，酒店项目在建造过程中，由于前期定位时设计要求不完整，造成假定条件不清，估算依据不足，可能会致使投资估算偏低；但在项目实施过程中，酒店管理公司的高标准要求、各相关设计单位的高配置，业主公司未能及时进行设计优化、做好成本回顾等原因是造成项目投资目标成本偏高的主要原因。

酒店业主方的团队在酒店项目竣工后，需要通过对酒店项目从项目建议书、可行性研究、总体设计到基础设计概算等各个阶段投资估算（或概算、预算）与实际竣工决算的对比，分析差异原因，总结项目实施过程中各级管理部门、各阶段、各环节工程造价控制的经验和教训。

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