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酒店投资的失败，从物业开始就已注定，走错一步就没有回头路。

旅搜网整理了酒店「物业投资」路上的10大深坑，减少大家被“割韭菜”的概率！

1

「产 权 不 符」

A、有一个项目，那栋楼是学校的产权，属于教育用地并不是商业用地。业主过于自信认为能搞定，筹建完成后在办理消防和特行的环节卡住了，前前后后折腾了4个多月，额外多花了近50万元去填坑。

B、曾发现一个很不错的物业，物业产权是住宅，当时房东和我们拍胸脯保证，“上面有人，绝对可以托朋友办好消防证件”。

注意：社会投资房建类项目要建成投入使用，共要经历立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收等四个阶段，共十四个环节审批。

首先要经过发改部门的企业投资项目备案，其次要规划主管部门核发建设用地规划许可证，第三要规划主管部门核发建设工程规划许可证，第四要通过图审机构的施工图审查，第五是要通过消防部门的消防设计审核，第六是要住建部门核发建筑工程施工许可证，第七是要经过人防部门审批，第八是要建设部门质量竣工验收监督，第九是要通过消防部门的建设工程消防验收或备案，第十是通过住建部门的建设工程档案验收，第十一是要通过规划主管部门核发建设工程规划条件核实意见书，第十二是通过规划主管部门的建设项目竣工申报及土地检查核验，第十三要通过人防部门的人防工程竣工验收备案，第十四要通过住建部门的建设工程竣工验收备案。

2

「暗 房 过 多」

酒店暗房，常被挂上“促销品”、“差评”、“低价”等这样的标签，永远不受顾客的待见。对于酒店投资者来说，酒店出现暗房自然影响入住率和RevPAR。一般在何种情况下，会出现“暗房”呢？一般情况下，当物业可做四排及四排以上客房时，通常会出现暗房。若处理得当，可大大降低暗房数量，甚至做到无暗房。

暗房太多了，平均房价和出租率很难做起来，风险很大。有没有什么办法可以避免酒店暗房的出现呢？答案肯定是有的！在工程筹建期注意物业的改造，可避免暗房的出现，提升酒店房间价值，提高入住率，最终提升投资收益！

3

「合 约 陷 阱」

杭州市中心一个国资物业，原酒店还剩余3年合同，商圈和位置都是A+级，某老板看中这个区位的潜力和优势，加上原酒店业主承诺一定可以续签8-10年，但续签承诺没有写在合同中。酒店租约到期后，国企领导更迭，再走政府规定招标流程被其他参与方拍走了。

酒店投资近千万，只经营了3年，收回了6-7成。只能怪自己贪图租金小利，疏忽合同的合规性，浪费时间、精力、还赔本。

图片来源：锦囊泛娱酒店

4

「租 金 过 高」

37间房，1500平，房租7万/月，位置极其一般，出房率也极低。相比之下，相隔一条街的汉庭，租金只有这个物业的一半儿，出房率也比他们高。

酒店运营中的三大成本：租金成本、水电成本、人员成本。租金成本是酒店最大成本且不可变更的成本。要想让酒店取得良好的收益，一定要严格控制租金成本。一旦签约租赁合同，就意味着租金成本将不可降低，并且一般都会随着租赁时间有一定幅度的增长。如果不仔细核算租金成本，很可能在酒店经营后期，随着租金的上涨、人员成本的上涨、产品的老化、入住率的下降等因素，导致入不敷出甚至倒贴前期收益的可能。另外还要考虑物业出房率高低，避免掉入虽然低租金但是低出房率的陷阱。

5

「民 风 强 悍」

A、听汉庭的朋友聊起，川藏线有个汉庭酒店，被少数民Z带刀攻占一个月，公安介入也协调不了，最后只能请H道帮忙解决。

B、当年在快捷酒店时候，东三省的负责人也是各种协调当地涉H的加盟商。有时直营店生意好，他们直接把直营店的酒店水箱砸坏了，这样生意就分流到附近他们自己的加盟店。

C、前BOSS的一个朋友，在藏区做了一个高端民宿，冬季休业。第二年去的时候，房子已经被当地藏民拆了。

D、杭州武林广场的一个项目，原事业单位下属的老宾馆停业5-7年后，重新招标。杭州某知名精品民宿品牌接手，面临电增容，加外挂消防楼梯，酒店紧邻老居民区，居民天天投诉。该品牌主理人也算能量很足，政府审批类手续复杂，换其他人都未必能办下来，这个品牌做到全部合规审批。

但是经不住居民闹事，恶意举报投诉，后期这家品牌为了化解矛盾，甚至要解决投诉刺头小孩上学问题、金钱赔付问题，耗时、耗力、耗钱。

项目延期9个月才开业，预算超过一倍，周转困难。疫情开始前，按实际投入的5-6折转让了。不幸中的万幸是，如果是疫情后转让，估计3-4折都难出手。

6

「市 政 规 划」

以前在太原时，太原市的长治路，属于市中心。从2015年开始拓宽修了两年。到2017年刚修好，半年后就开始修地铁，一直修到现在。这条街上有两家五星级、四家中高端、六七家快捷，生意惨淡，转都转不出去。

图片来源：锦囊泛娱酒店

7

「消 防 证 件」

A、某品牌连锁拿了一个位置还不错的物业，旁边有个加油站，自己信心满满能批出消防，在装修基本完成后卡在消防，并且明确被告知不可能批出证照，项目彻底宣告死亡。

B、我朋友在一个不错的地段，投资了一家酒店，因为消防问题，找到一些关系户说能搞定。到现在快三年了，花了不少钱，一直没办下来，被消防大队处罚过三次了，每次8万多，90多间客房，投资1300多万，快死的心都有了。

有些时候，相信所谓的能力、关系户、领导关系都是虚的，不是不可能办理，而是太多水分，这种关系太脆弱，花钱多还浪费时间与精力。老板天天不是怎么做生意，而是天天找关系搞证件，赚的钱又花到某些人身上了。

8

「竞 争 环 境」

在杭州未来科技城某品牌，原本该区域的市场还在培育期，但各品牌都在扎堆卡位，结果供给远大于需求。该品牌还要面临集团内部品牌竞争。至于投资回报遥遥无期，至今换了四任店长。

图片来源：锦囊泛娱酒店

9

「进 入 时 机」

A、听朋友说起一个真实故事，有一家酒店总投资了1000万，经营数据还不错，所以就溢价花了2000万转让过来经营。结果碰上疫情经营困难，就按800万转让掉了，直接亏损1200万。

B、国内有一批人为了迎接2020东京奥运会，跑去日本淘金新开的民宿，结果全军覆没。

10

「投 资 预 算」

之前加盟国内某品牌，原计划投资预算是1700万。300多的单间房价，按照他们的预算，每年大约400多万盈利，4.5年就能回本。

在装修时，品牌方不断提高标准，‍‍实际投了2800多万，‍‍超出预算1100万。结果房价根本达不到预期，开业后三个月的开房率只有10%，给工资都不够。他们在当地一家店都没开过，‍‍凭什么得到这样的预测？

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