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自改革开放以来，中国酒店业经历了艰难的起步阶段、地产大开发时代，直至目前迈入资产管理视野的新时代。与此同时，行业的发展理念也发生了深刻转变，从最初的关注酒店的“溢价”和“配套”角色逐步演变为更加注重理性投资和资产管理的现代理念。

酒店资产投资价值的

经济学分析

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供需关系与酒店资产价值

在经济学中，供需关系是决定商品价格和价值的重要因素之一。就酒店行业而言，随着全球旅游业的持续繁荣和商务活动的频繁开展，对酒店的需求会呈现出稳定增长的态势。据文化和旅游部数据中心数据，2024年国庆假期，全国国内旅游出游人数达7.65 亿，同比增长5.9%，同比2019年增长10.2%。旅游收入及人次均呈现同比小幅增长，人均旅游开支数据企稳回升；从旅客需求侧看，旅游出行仍然是一定刚需，但已从过往的特种兵出游过渡到追求个性化体验。

随着人们的生活水平不断提高，无论是国内游还是国际游，游客们都需要舒适的住宿环境。另一方面，商务活动的频繁开展也为酒店带来了大量的客源，商务人士在出差过程中，对酒店的地理位置、设施设备以及服务质量都有较高的要求。这种持续增长的需求与相对有限的酒店供应之间的不平衡，为酒店资产的价值提供了有力的支撑，投资者可以通过投资酒店资产，分享旅游业和商务活动带来的红利。

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土地价值与酒店资产增值

酒店通常占据着一定面积的土地，而土地作为一种不可再生资源，其价值具有稳定性和增值潜力。从经济学角度来看，土地的价值受到多种因素的影响，如地理位置、城市规划、经济发展水平等。位于城市核心地段、旅游景点附近或交通枢纽地带的酒店，其土地价值往往较高。随着城市的发展和土地资源的日益稀缺，这些地区的土地价格不断上涨，从而带动酒店资产的整体增值。例如，一些历史悠久的城市中心酒店，由于其独特的地理位置和文化价值，土地价值和酒店资产价值都在不断攀升。即使在经济不景气的时期，这些酒店的土地价值也相对稳定，为投资者提供了一定的保障。

图片来源：锦囊泛娱酒店

酒店资产投资价值的

金融学分析

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资产配置与酒店资产多元化

酒店资产作为一种独特的投资品类，与股票、债券、房地产等传统投资品类的相关性较低。将酒店资产纳入投资组合中，可以有效地分散风险，避免因单一资产类别波动而带来的损失。例如，当股票市场下跌时，酒店资产可能因其稳定的现金流和实物资产属性而相对稳定。此外，酒店资产的投资周期相对较长，与其他短期投资品类形成互补。投资者可以通过合理配置酒店资产，实现投资组合的长期稳定增值。

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收益评估与酒店资产投资回报

酒店资产的投资收益主要来自客房收入、餐饮服务、会议和活动承办等多个方面。收益评估方法可以帮助投资者对酒店资产的投资回报进行准确的预测和分析。考虑到酒店资产的投资成本较高，投资者还需要对投资回报率进行详细的计算。包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等指标，可以帮助投资者评估酒店资产的投资价值和可行性。一般来说，只要市场没有太大的变化，通过对所在区域酒店历史经营数据的分析和市场前景的预测，再加上合理的优化办法，酒店的投资回报率可预测性较强，用它来打造投资组合中的安全垫看起来是个不错的选择。

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美国降息

“点燃”中国酒店投资

2024年9月19日凌晨，美联储宣布降息50个基点，将联邦基金利率目标区间从5.25%～5.5%调低至4.75%～5%。这是美联储自2020年3月以来首次降息，标志着美国“40年来最激进的加息周期”结束，正式转向进入降息周期。美联储降息对中国旅游酒店行业的影响是多方面的，但仅从酒店角度来分析，则是“利”大于“弊”！据携程旅行发布的《2024年国庆旅游消费报告》数据显示，行业供给侧的机票、酒店等供应链恢复，2024年上半年中国的酒店保有量持续增长，新开业酒店超2.3万家，新增房间规模100万间。由此可以预判，中国酒店投资的新一轮上升周期已经来临，酒店业将为中国服务业投资领域带来新的增长极。

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资金流动性增加、融资成本降低，降息刺激消费和投资

美联储降息通常会导致全球资金流动性增加，部分资金可能会流入中国，从而增加国内市场的资金供应，将有助于提升国内投资市场的活跃度，包括旅游酒店行业。降息意味着商业银行的贷款和存款利率相应下降，企业在银行贷款、发行债券等方面的利息支出也相应减少，这会促使酒店企业通过增加投资来进行设施升级或扩张。降息使得居民更倾向于将资金用于消费和投资，对于旅游酒店行业来说，这可能会带来旅游需求的增加，因为消费者在经济环境较为宽松的情况下更愿意外出旅游。其次酒店资产证券化融资项目持续加速，据不完全统计，截至三季度2024年酒店融资金额已接近500亿元，创五年来新高。

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入境游、国内游需求增加，酒店资产估值上升

降息增强了美国人的出境游意愿和能力，也将带动全球旅游需求的回升。作为国际旅游最大客源国和主要目的地，“China Travel中国游”燃爆全网的全球效应仍将持续。国内消费者的旅游需求也将增加，包括商务旅行、休闲度假等多种形式的旅游活动。人民币贬值压力进一步减轻，这对于国内旅游酒店行业来说是一个重要的市场机遇。在降息环境下，海外投资者对于中国酒店资产的投资意愿增强，进而推动酒店资产价格上涨、提升酒店企业估值。例如2023年12月，新加坡家族——新加坡金鹰集团17亿元收购外滩万达瑞华酒店；2024年1月，美国“头部房企”铁狮门3.6亿元收购上海五角场智选假日酒店。

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