来源：酒店观察网 ，作者苏菡 侵删

今年和很多投资人聊天，大家的普遍感受是：“酒店的钱不好赚了”

赚钱像乌龟爬，花钱如兔子窜。

现在投酒店，必须精打细算，从前那种粗放式的作派一不小心就赔了。

这种谨慎的投资心态，在选加盟品牌时表现得最明显——投资人已经没有耐心听品牌方讲故事，谁能实打实地地帮投资人算好账，赚到钱，谁才能入他们法眼。

投资时要都算哪些账？怎样才是“有效算计”而不是“瞎扣索”？今天我们以维也纳国际酒店（天津鼓楼店）为例，展开聊聊。

为什么选这家店？

一是因为这家店属于典型的存量改造，借鉴性较强；二是它是维也纳国际酒店最新版（经典版）的落地店，去年发新版本时，我曾从“设计”角度写过一篇（点击可跳转阅读：糟心的设计是如何漏光酒店利润的？），时隔一年，对比看下当初的承诺兑现得怎么样。

酒店投资回报率=利润/投资总额，

利润=收入-成本，

投资回报率=（收入-成本）/投资总额

注：本表源自《酒店投资88个坑》仅作示意，测算时数据以实际品牌和门店为准

因此，我们酒店投资要算的大账有三笔：投资额、收入、成本，我们简单来拆解一下。

1

一算投资额

酒店投资的大头是装修，装修造价取决于三点：物业先天基础品牌标准品牌方对造价的控制能力后者是衡量品牌实力的试金石。

这家店总投入2000万，共计客房156间，单房造价约13万。品牌方官方报价为12.5万/间，相差0.5万/间。

这与物业形态有关：

这是一栋三角形的异形楼，公摊本就偏大，加之客房层布局为走廊单侧客房，导致客房走廊公区的均摊成本是常规项目的2倍。

更“吃”造价的是大堂，本来经典版标准大堂套内面积250㎡即可，但这栋楼大堂较大（套内面积约480㎡ ），超标近一倍，造价也就跟着水涨船高了。（后期酒店成功招商了一家精致茶饮品牌，既分摊了租金，又提高了大堂的功能性）

所以，结合物业条件来看，这个造价控制得其实很不错了。

装修造价能控制得这么好，胜在三点：

1 胜在设计理念 

维也纳国际酒店经典版的设计贯穿着“算账”思维——该花花，该省省，不平均用力，把钱花在刀刃上。

举几个例子：

大堂

大堂是“脸面”，决定顾客的首因印象，一锤定音心理价位。传统中高端品牌为体现豪华感，多选用石材铺装（420元/㎡），堪称拿钞票铺就。维也纳国际酒店则会算细账——通过设计手法对界面材料拆分：大堂较低处用石材，保证质感；而4.8米以上的高度改用肌理漆（45元/㎡），只需石材10%的造价，达到相近的效果。再如，此处是大堂的视觉锚点，摒弃了繁复的雕镂造型，改为彩色玻璃，不但大幅降低了造价，这种平面解构的方式充满现代感，更契合当下年轻人的审美趣味。仅用约9%的造价，打造了“含金量很高”的大堂印象。

电梯厅：

传统做法：木饰面（460元/㎡），材质贵、铺装工期长，后期维修更换费事费钱。维也纳国际精算法：墙面改用墙布（16元/㎡）+木线条（45元/㎡），仅材料费就省出77%。

客房层走廊：

传统做法：石材+硬包饰面+木饰面+墙纸，造型复杂、用料繁多，造价高企不下。维也纳国际精算法：简化造型，墙布+木饰面+成品木线条，以墙布为主料，发挥规模减本效应。

洗衣房健身房：

传统做法：两个分开的独立空间，占地至少80㎡，造价19万。维也纳国际精算法：一体化设计，占地只需45㎡，造价15万，装修费就省了将近4万，还省下了租金。还有客房区、餐厅等……处处贯穿了精算思维，确保将投资人的钱花在刀刃上。

对此，锦江酒店（中国区）副总裁谌业伟先生见解精辟：打造好的酒店时，要以消费者的关键体验为核心，对产品和服务进行分解，重新进行增加、减少、剔除和创造，让成本得到重新分配，最终实现对目标消费者的高品质体验和降低投资人的投入成本。

2 胜在因地制宜

这栋楼呈三角形，空间内还竖着多个巨型大柱，属于最难处理的平面。维也纳国际酒店品牌的古典风设计救了它。

本来碍眼的立柱，在新古典主义演化而来的大都会设计风格巧妙改造下，呈现出殿堂般的瑰丽感，又不失干净利落，兼具年轻化和时尚感，更得新生代消费者的偏爱。

大堂的功能分区沿着柱子自然而然划分，布局合理，动线流畅。

前台的古典书柜背景墙，庄严气势，消减了过多折角对空间的破坏，营造出一种典雅的大气感。

3 胜在施工方法

90%的酒店装修都会延期，即使投资人和总包签订对赌合同也很难根治，原因在于酒店装修链条长，涉及多个专业环节，总包会不断分包，各班组间往往缺乏配合，甚至互相拆台（为了自己施工方便，随性破坏上一环节的完成面，留下质量隐患）

更有甚者，有的分包项目组工人全靠临时攒，手艺良莠不齐，质量飘忽不定。

维也纳国际酒店经典版的解决方案是根上着手，用模组化设计+装配式施工杜绝后患。

客房内，除房门、衣柜、墙面装饰木质线条外，经典版全屋家具专门设计成活动式家具，工厂内批量制作，降低施工现场手作依赖程度。

通过预先设计和制作标准化的装修部件和构件，几个集装箱运到现场，好拆易装；开关插座和壁灯，采用墙布或墙面上安装的设计，无需等固装完毕即可进场，工期缩短7-10天。

对投资人来说，按期开业，省得不只是工程的钱，还有租金。

假设工程延期两个月，按1元/㎡·日×8000㎡×60日=48万，除付之外还有因延期而浪费掉的两个月营收，一正一反，都是钱。

总之，造价是设计、供应链、项目管理等综合的结果，成熟品牌方+用心投资人，双方都靠谱，结果才能保证。

二算收入

不能赚钱的省钱，不是真算账，是瞎抠索。

“算账”的最终目的，是用相对较低的成本，创造高价值的产品，从而支撑酒店的高价。

一家酒店的价格，是由4种价值支撑的：

功能价值

打底的是功能价值，例如安全、静音、上网、热水、空调等，这些基本功能OK，就能拿到及格分了。像维也纳国际酒店这种千店规模的成熟品牌，这部分的分值是手拿把掐的。

体验价值

再想拉高价格，酒店需要能提供体验价值。例如更舒服的睡眠、便捷私密的入住体验、营养好吃的早餐、周到体贴的服务……得让顾客觉得心里舒服（所谓情绪价值）

维也纳国际酒店经典版在这方面做了许多创新：24小时自助便利站，方便放快递和外卖，送物机器人不仅提升了体验，还能节约人员成本；风味营养早餐，除了品牌代表性的维也纳风味香肠+蜂蜜芥末酱，还有当地特色的属地早餐，像天津这家店，必须有“煎饼果子来一套”……

体验价值最终一定是走心的，瞧，小红书上的这些赞誉满满，是顾客被打动后自发的打Call。

我自己在住的时候，大爱的一点是：“一键关灯”，连镜前灯、落地装饰灯、仪表灯也能通通一键熄灭，再也不用躺下后又无奈地爬出被窝去关灯了。

维也纳国际酒店的体验价值是贯穿五感的，对视觉、触觉、听觉、味觉、嗅觉的全方位重塑。

大堂里弥漫的香，是它自己研制的宫廷香，前调玫瑰，中调檀木香，基调琥珀/麝香；古典音乐随时段定制，从推门而入的那一刻，香萦鼻端，乐如流水，人也宁静下来，心有归处。

情绪价值能做到这样，价格至少拉到80分。

文化价值

再往上拔，拼得就是高阶的文化价值了。

来，感受一下维也纳国际酒店的艺术之美：

前台背景的古典书柜，灵感源于奥地利国立图书馆；

休息区的多彩玻璃窗花，脱胎于中世纪欧洲教堂；墙壁上干净的浮雕线条，点缀一角的石膏角花，对称典雅的结构、黄铜古典的气韵……无不让顾客沉浸在古典浪漫主义的氛围中。

品牌价值

价格的最后一个支撑点是品牌价值。

投资人为什么选择加盟？

因为品牌意味着，消费者的这次选择，一定能获得可靠而稳定的预期价值。酒店之家曾监测过相同位置的单体店和品牌店的价差，大约在 0.1 ~ 0.4之间（也就是说单体店卖 100 块钱，品牌店可能卖到 110 ~ 140块）

这个区间由品牌的溢价能力决定。

如何量化这种溢价能力？

一个粗暴的“称重”方法：

对照来看，维也纳国际酒店的品牌含金量蛮高：

规模：截至2024年10月，维也纳国际酒店整体规模超1560家，开业店超1130家，最早一批的“千店”规模酒店品牌，进驻350多个城市；拓新速度：2024 年锦江上半年年报中显示，新开店数量为50家（截至2024.6.30）2024年10月30日的公示中，经典版签约130+，开业6家，年底预计开20家，势如破竹。

品牌定位：这么多年，无论时代的风向怎么改，它始终没有见异思迁，牢牢坚守“欧洲古典风格”的定位，沉淀下深厚的品牌认知，最终成为那个人们只要一想到“欧式”“洋气”“气派”这些词时，第一时间想到的品牌，牢牢占据自己的生态位。这四点牢牢撑起了酒店高出租率和高价。

这家店8月20日开业，开业第3天满房，9月1日-10月15日期间均满房。10月1日-5日：RevPar-623，OCC-103.5%，ADR-60210月4日RevPar-714，OCC-107.5%，ADR-664数据来源：维也纳国际酒店（天津鼓楼店）

要知道，此地可是老城中心，酒店扎堆，供应过剩，十一之后又进入淡季，能取得如此业绩，相当能打了。

三算运营成本

运营降本有两大途径：开业之后，通过日常精细化管理来降本；筹建之初，通过合理的设计、设备配置来降本；

我们先不算前者的账目，只看维也纳国际酒店如何通过设计实现降本目的。

酒店的六大运营成本中，人力成本约17~20%，能耗费用约占6%，维修成本约占2%，这些是降本的重要纬度。但对中高端酒店来说，服务也不能压缩，怎么办？

维也纳国际酒店用科技来提高人效、降低能耗。

前文提及的分布式客控系统：对运营友好——可以一键下发前台、客房部、服务员，协同高效；对客人友好，可以前台预开空调，提前设定温度，一键总关所有电源；对投资人友好，安装成本低，从4000元/间，降至2500元/间，店里兼职的电工师傅就能安装维护。仅这一块单间客房就能降本40%，一家店能省下15~20万，日常还能智能化节省能耗。

大堂卫生间的洗手台、坐厕门处理成悬空，减少清洁难度。

客房的床箱配有轮子，方便推动，保洁大姐一个人即可轻松完成床下的彻底清扫，再也不用担心卫生死角。

墙布表面层是PVC，可以直接用抹布擦拭，还能防霉，尤其适于海边、南方等湿气大的地方……太多了，一不小心写了4000字，大家感兴趣可以去店里亲自感受一下。

写在最后

对投资人来说，盘下一处物业不易，不同的操盘方法，会让其产生不同的收益回报。在酒店正确定位前提下，尽可能精打细算是提高投资回报的关键。维也纳国际酒店给我们示范的这个“精算”作业样板，你学会了吗？祝每一位投资人都能算无遗策，算出一个锦绣未来。

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