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在当前酒店造价和运营成本持续攀升，资金回本周期不断拉长的背景下，投资者如何打造一家盈利能力强的中高端酒店？

01

中高端酒店市场

新的发展面貌和特征

据Frost&Sullivan数据显示，2016-2021年，中高端酒店数量的复合增长率为31.77%；而据麦肯锡数据显示，2019-2021年，家庭年可支配收入在16万元以上的中国城镇家庭数的年复合增长率为18%，预计到2025年中高收入及高收入城镇家庭数量占比将达到 54%。

这些数据显示，中高端酒店的投资热度持续升温，同时随着中产阶级群体的壮大，中高端旅游市场有望迎来更强劲的增长，中高端酒店市场已是当下的主流投资趋势。

与此同时，随着供给端的日趋饱和，赛道的内卷加速以及新需求的不断涌现，中高端酒店市场也逐渐展现出新的发展特征：

其一是中高端酒店品牌质量参差不齐，同质化严重。随着各类投资主体的积极涌入，中高端酒店市场的品质开始出现波动，品牌间的差异化日益模糊，发展速度与品质失衡问题愈发突显。

其二是中高端酒店市场的竞争迭代加剧。从经济、中档酒店转换到中高端酒店赛道的投资人越来越多，同时头部酒店集团也在纷纷抢占中高端酒店市场份额，竞争压力不断加大。

其三是品质用户的旅游需求正在不断升级。据2024大众点评必住榜数据显示，品质用户（所有等级城市中的中等以上收入人群）的出行频次在提升，对于美好生活、审美以及更舒适体验的要求逐步提升，迫切需要市面上出现更多的优质酒店供给，这也对各大中高端酒店提出更高的要求和挑战。

第一财经发布的《2023消费趋势观察》也显示，接近94%的消费者选择了高质价比，优质商品的占比也达到了90.72%，低价因素占比仅为4.75%。从市场定位的角度来看，质价比的产品通常定位于中高端市场，其主要的目标人群是中产阶级。在许多发达地区，质价比的产品占据了最主要的市场份额，能做出更多的收益。

何为“质价比”？

性价比是关注商品或服务的基本性能与价格优势，而质价比则更关注商品或服务的品质感及价格力。品质感主要包括品牌、功能、设计、情绪价值等。目标群体是那些追求质量和品质生活的消费者，希望能够以合理的价格购买到高质量的产品。

因此，在当前酒店市场的机遇与挑战下，聚焦于打造具有更高质价比的产品，从而满足消费住宿体验、形成差异化优势，可能是中高端酒店的一种有效竞争策略。

图片来源：锦囊泛娱酒店

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平衡质量与成本

以达收益最大化

那么摆在投资人面前的问题是：如何在提供高质产品的同时，控制造价和运营成本，以实现收益的最大化？以下几个案例或许能为我们提供一些启示。

筹建视角：

选对品牌+做好筹建=更长的项目生命周期

华南区域的资深投资人陈总，深耕酒店投资领域10年，始终以消费者视角出发，做极致的产品和服务。目前他投资的两个中高端酒店于2022年10月正式入场装修，并于2023年7月正式开业，两个酒店的单房造价均在15万左右。除了旅游旺季，两个酒店的经营业绩均处于区域内中高端酒店中的第一梯队，一家酒店RevPAR为330元左右，另一家的RevPAR为430元左右。

陈总认为，国际中高端酒店品牌拥有更高的产品标准，能够打造出优质的产品。同时，项目筹建期的各项管理也十分重要，直接影响投资成本和品质把控。因此，陈总对门店项目筹建的各个环节都亲力亲为，确保每个细节都达到最高标准。其中，隐蔽工程对酒店未来的运营品质有着决定性的影响。

1、工程质量进度把控：陈总建议，选择品牌方推荐的施工单位更有保障。有过该品牌酒店装修经验的施工单位，深谙品牌的施工标准，从开工到装修，到最后的竣工验收，都有自己的一套体系化的流程，比外面找的施工单位更值得信赖。

2、隐蔽工程环节把控：隐蔽工程直接决定了酒店营业后的品质，对于广大酒店投资人来说，在项目的筹建期，应把握好关键环节，从而最大程度规避投资风险。而对于中高端酒店来说，不仅要做好基础的产品建设，降低投资成本，更要在产品品质上下功夫，从而提升实际入住体验。

①基础注意点：酒店卫生间防水、空调性能和供水系统是装修中的关键环节。防水不当会导致漏水、渗水等问题，一旦需要返修则会耗费许多成本；空调风量和噪音也会直接影响顾客满意度；同样，供水系统问题也会降低住客体验，引发客诉，返修成本至少几十万甚至上百万。

②增强用户体验：在确保了产品的基础打造后，中高端酒店会额外考虑到隐蔽工程的设计与美观问题，例如考虑空调风口的隐蔽性和造型设计的结合，优秀的规划应使风口与周围环境融为一体，几乎不引人注意，确保空间的美观和协调；并以侧出风为主，避免直接吹拂，增加舒适度。通过这些隐蔽工程的细节把控，中高端酒店能为客人营造出一个既舒适又具有审美价值的空间。

3、超品牌要求的投资标准：陈总投资的所有酒店，投资标准都比品牌要求高。在他看来，酒店品牌升级迭代很快，如果酒店的筹建标准能比品牌标准更高，酒店的生命周期就能更长，而且抗风险能力会更强。

经营视角：

融合文旅资源+场景需求=提升收益

QUEST MOBILE GROWTH用户画像标签数据库资料显示，2023年我国新中产及新青年人群占比为2.45%，同比增加6.4%。这部分新中产及新青年人群线上高消费的意愿占比为39%，线上高消费的能力占比52.3%。这一数据也间接反映出，随着这部分群体的收入提升和认知提高，他们对文旅产品的需求日益细化、分层、多元，追求个性化、品质化、高端化的旅游体验。在这部分人群的带动下，大众旅宿需求势必会出现更多元特征。而针对这一趋势，不同投资人也有自己的应对之道。

· 地域文化+特色文化=高溢价的住宿体验

某区域型酒店品牌，旗下各酒店巧妙融合了地域文化与“禅文化”的精髓，为顾客打造了一系列个性化的文化体验活动。不仅丰富了顾客的住宿体验，还通过社群文化的深度互动，提供了富有场景感的动态参与，这种独特的住宿体验可以为投资人在同样的物业成本下带来更高的溢价；同时，酒店空间和环境的精心设计，不仅提升了审美价值，也为酒店带来了可观的非房收入，如餐饮、休闲、文化产品销售等，进一步拓宽了收益渠道。

· “酒店+”新模式，拉动非房收入

对于年轻人和新中产阶层这部分的消费群体来说，酒店不再只是“住宿”的落脚地，而是寻求更多个性化体验，这也不断刺激着酒店深挖内容、深耕服务，做出更多的“酒店+”特色。

①错时融合不同业态，提升酒店坪效

以逸扉酒店（南京新街口店）为例，这家门店的大堂近500㎡，面积相对较大，投资人设计时，在大堂中开辟出了一块空间，将其做成了日咖夜酒的模式。

日咖夜酒，顾名思义，就是白日售卖咖啡，到了晚上则提供酒饮，将咖啡馆和酒吧两种业态错时融合在同一个空间中，也符合当下年轻人早C晚A（早C就是早上需要一杯coffee——咖啡来开始新的一天，晚A就是夜幕降临的时候需要alcohol——酒精来结束这一天）的新生活方式。

据投资人介绍，日咖夜酒的大堂吧溢价能力尚可，体现在房价上。溢价约20元/间/天，比如有100间房的一个酒店，大堂吧的溢价能力就是2000元/天。另外，为提升大堂吧的收益，以增加坪效，在这家酒店中，也会不定时举办一些小活动。比如举办儿童小手工活动，会带动家长过来，大堂吧的消费也会有所提升。

②贩卖生活方式+场景化体验=新的盈利点

部分酒店也在尝试让客人把他们奢华的酒店体验带回家，从床上用品和浴袍到茶叶咖啡和沐浴产品，从单一住宿服务向生活方式跨界，例如尚美生活集团推出“尚客优品”，酒店大厅集合新零售、咖啡、烘焙休闲等多种服务为一体，让用户可以购买酒店中使用过的商品。

有些酒店集团品牌会构建自有ip，联名打造音乐、摄影、戏剧、阅读、星座等主题酒店，例如在兰欧+大英博物馆酒店里，提供IP场景化体验，既有大英官方复刻品博览，也让酒店有更多的变现场景。酒店在与品牌合作后，因为有鲜明的特点，自然也会增加收入。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

总结

从上述数据和案例分析中可以看出，中高端酒店品牌市场仍保持着强劲的增长势头，消费者的需求依旧旺盛。随着消费观念从注重性价比转向追求更高品质的质价比，中高端酒店行业也在积极适应这一消费观念的变革，通过不断优化服务和提升客户体验，实现更高质量的发展。

其一是选择与酒店定位相符、具有高溢价能力的品牌。在物业选址和品牌选择上，需要根据不同区域消费偏好匹配品牌，瞄准城市商圈、新一线CBD与TOP级交通枢纽，抢占流量；同时也要注意品牌势能，选择在经营区域内具有高溢价能力的品牌，借助品牌和所属酒店集团的力量，为门店积累更多高质量的客源，达成更高的房价和出租率。

其二是产品打造，把控投测期和筹建期各个环节。投资人需把控施工全流程，尽量做到产品低造价、高质量。考虑当下的前期投资成本的同时，也需要关注长期的运营维护成本，重视酒店经营的全生命周期投入。

其三是精细运营，注重当地文旅资源的深度融合。旅游市场的不断发展和消费者需求的日益多元化，旅游行业逐步走向体验时代，消费者更加注重旅游过程中的情感体验和精神满足。因此，酒店方可以充分利用在地资源和文化，推动产品迭代升级，优化品牌情感互动体验，形成有效的资源联动与营销互动，为酒店带来更多的生意。

其四是创新多元服务，提高溢价与坪效。中高端酒店通过提供多元化的服务和体验，如高品质的餐饮服务、商务会议、休闲娱乐等，来吸引顾客，增加非房收入。同时，中高端酒店也可以积极探索新的收入模式，如社交电商、精酿餐吧等多元化业态来提升空间坪效，增强与消费者的联系。例如某酒店品牌就通过住宿+餐饮+电商的模式，成功实现了非房收入的增长，其非房收入占酒店总营收的15%。

最后，在高质量发展新阶段下，投资者要紧跟市场趋势，同时注重中高端酒店收益成本间的平衡和可持续增长，以确保在竞争激烈的市场中稳健前行，实现共赢。

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